Эти особенности реализуются в практике, как сейчас говорят, по определению. А именно, под залогом недвижимости, или ипотекой, в обиходе чаще всего понимают получение банковского кредита под уже существующее или приобретаемое недвижимое имущество (квартира, дом, земельный участок). Хотя понятие более широкое: ипотека может быть способом обеспечить и другие гражданско-правовые обязательства: купля-продажа, поставка, заём и т.д.
Основная отличительная черта ипотечных сделок в том, что залог является обременением – им обеспечивается право залогодержателя, то есть лица, дающего деньги на покупку недвижимости и принимающего имущество в залог. Право заключается в удовлетворении требований по возврату выданных в кредит или по договору займа денег из стоимости заложенного недвижимого имущества.
Ипотека бывает двух видов: в силу договора (договорная ипотека) и в силу закона (легальная ипотека).
Договорная возникает по соглашению сторон: кредитор по договору получает преимущественное право возместить свои потери, если должник не возвращает вовремя денежные средства или проценты по кредиту (займу).
В сделках купли-продажи квартиры чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты).
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает при отсутствии договора об ипотеке - в силу указания в законе на условия ее возникновения.
Данный вид ипотеки наиболее широко распространен, так как проще в подготовке документов и быстрее (исключаются расходы на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию). Кроме того, снижаются риски по признанию обеспеченных ипотекой сделок недействительными, а, следовательно, уменьшаются и риски потери имущества банками и иными кредиторами.
Регистрируется ипотека в Росреестре – вносится запись в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о том, что у кредитора возникло право залога (ипотека) на недвижимое имуществ .
Запись содержит сведения о первоначальном залогодержателе и предмете ипотеки, о сумме обеспеченного ею обязательства (кредите, займе), а также предусмотренной договором закладной. Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца (банка или иного кредитора) на получение исполнения по кредиту, без представления любых других доказательств.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре (штампе). Эта надпись содержит полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место и номер государственной регистрации ипотеки.
При этом в архиве остается копия договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копия документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество (например, договора купли-продажи), обременяемое ипотекой. При наличии закладной в архиве хранится ее копия с приложениями.
По материалам Управления Росреестра по Ивановской области.
